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房地产交易,有章可循》之”相关法规“ [复制链接]

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本期着重介绍有关房地产以及房地产交易中涉及到的法规问题。这里只起到抛砖引玉的作用,具体的法律问题,请向律师及相关专业人士咨询。

1,家庭法(Family Law

在涉及到家庭资产时,家庭法凌驾于很多其它法律之上。

出于对家庭成员的保护,家庭法规定,婚后的资产由夫妻双方共同使用。在没有其他约定的情况下,婚后的资产也是由双方共同持有的。

但这并不表明夫妻双方一定会共同持有资产,因为家庭法只保护使用权,没有硬性规定产权。所以,如果事先有约定,所有权是可以被限制的。例如,如果婚姻合同中明确规定了其中一方没有对物业的所有权,那么,这一方在婚后就只有对该物业的使用权。但是,家庭法同时规定,财产的增值部分由双方共同所有。

例如,某娱乐明星将与某著名运动员结婚,双方资产悬殊。娱乐明星拥有多处房产,而运动员则只有一部车。于是双方约定,原有物业的所有权归电影明星,但增值部分的10%运动员,而运动员则拥有车辆的全部。若干年后,双方分道扬镳,家庭物业价值增加了500万。于是,运动员就带着50万,开车走人。不过,在结婚期间,运动员享足了主人的滋味,因为每次涉及到物业的合约,都必须得到运动员签字认可,否则就是无效的。

在这个例子中,娱乐明星因为有了婚姻合同而依法保护了自己的权益。但如果两人当初百般恩爱,不齿于婚姻合同,结果就是娱乐明星将自己物业的一半奉送给运动员

家庭法虽有此规定,但也有例外。假设在上述事例中,娱乐明星接收了一位富豪馈赠,获得了价值5000万元的别墅一座,运动员则一分钱也分不到。又或者运动员的祖父留给节目主持人价值1亿的古玩字画,娱乐明星同样也一分钱的都拿不到。因为家庭法中明确规定,馈赠或遗产由个人享有,不属于共同财产。

2,消费者保护法(Consumer Protection Act

消费者保护法其实并不涉及到房地产交易本身。诸如房地产买卖中的纠纷,在消费者保护法中并不体现。但经纪人员为客户提供的服务则在管辖之列。

比如,一些经纪结成所谓同盟,要求将经纪费用控制在5%,就是一种违反消费者保护法的行为。但由于这类问题的证据难以获取,所以只能靠消费者自己衡量,来决定选择什么人作为自己的经纪。误导客户,强迫客户签订某种合约,故意隐瞒相关信息等,都是违反消费者保护法的行为。

有过房产买卖经验的人,或许有过这样的经历。经纪人在带着你看房时,很少将自己的意见强加于你,也不会说“这是附近最好的房子,这个价钱是最低的”等类似的话,因为这可能误导客户,从而使客户的利益受损。

3,消费者报告(Consumer Report

在买卖协议中有这么一条:The Buyer is herebynotified that a consumer report containing credit and/or personal informationmay be referred to in connection with this transaction(买方明白,在这次交易中,买方的个人信息/信用记录可能会被使用)。这是什么意思呢?你肯定记得经纪人会让你填一份“个人资料表”。这个表是必填的,而且如果经纪人无法当面取得这张表时,你必须委托有资格的第三方提交这份表。

这份表就是用来获取个人信息和个人信用的。换言之,如果有必要,卖家或其律师,可以因为你不良的信用记录,或因为你特殊的身份而取消买卖协议。再或者,如果你的名字出现在恐怖分子的清单中,是没有人会将房子卖给你的,也没有人会购买你的物业。

有兴趣的读者也可以就以下案例进行探讨。

结婚时,小张出了8万,小王出了2万做首付买了一间爱巢。现在这间房子的价值已经超过100万了。后来,小张出了5万,小王一分钱没出,又买了间投资房,每月出租收入超过2000元,日子过得红红火火。请问,小张和小王分别占有两处房产的份额是多少?

现在这间投资房增值了20万,小张私自决定将其再融资,做点别的生意。结果其再融资申请被银行拒绝了。请问,你知道是什么原因吗?

欢迎交流。

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